У всех есть закон, а у риелторов – нет

В феврале на сайте РГР был опубликован проект закона «О риелторской деятельности». В профессиональном сообществе его сразу окрестили законом о «риелтбизе», то бишь риелторском бизнесе. Одни ждут принятия этого документа с надеждой, другие считают, что он ничего не изменит. Как работали все, именующие себя риелторами, так и продолжат: и маклеры-одиночки, и крохотные фирмы, и крупные агентства. Каждый по-прежнему будет иметь свой процент.

 

Внести ясность

Главное, что проект определяет такие понятия, как риелтор, риелторская деятельность, устанавливает ее правила и стандарты.

Также документ конкретизирует, за какую услугу риелтор берет с клиентов деньги, ведь многие считают, что он ни за что не отвечает – вся его работа сводится лишь к подбору вариантов. Так стоит ли за это платить солидные комиссионные? Даже два-три процента от стоимости московской «однушки» – это не меньше сотни тысяч рублей. Крупные компании содержат штат секретарей, диспетчеров, юристов, платят за аренду офисов в центре, – поэтому им надо покрывать свои расходы. Не проще ли обратиться конкретно к Марье Ивановне, она соседей хорошо расселила и комиссионные невысокие взяла? Ну, а что касается рисков, так они везде риски: что у Марьи Ивановны, что у агентства… Так рассуждают многие.

Законопроект детализирует, что следует понимать под услугами риелтора:
– изучение и анализ конъюнктуры рынка недвижимости, определение рекомендуемой цены объекта;
– обеспечение сохранности документов, полученных для подготовки сделки;
– обеспечение защиты интересов клиента путем разъяснения прав и обязанностей, а также правовых последствий сделок;
– рекламирование недвижимости как товара на условиях, предусмотренных договором на оказание риелторских услуг;
– подбор объектов недвижимости, удовлетворяющих критериям, которые установлены клиентом;
– получение от органов госрегистрации прав на недвижимое имущество, от других государственных, муниципальных и иных учреждений – необходимой информации о недвижимом имуществе и правах на него.

Также под услугой понимаются: экспертная оценка содержания правоустанавливающих документов, доведение до клиента ставшей известной риелтору информации, которая может существенно (в пределах задания, установленного риелтору по договору) повлиять на решение совершить сделку.

В понятие услуги включается организация и проведение переговоров по сделке, составление договоров, соглашений и иных документов, а также содействие продавцу или покупателю в проведении безопасных расчетов по сделке и представлении документов на госрегистрацию прав.

В законопроекте прописаны требования к договору на оказание риелторской услуги. Помимо стандартных требований к подобным договорам, предлагается непременно указывать сведения об обязательном страховании гражданской ответственности, а также наименование саморегулируемой организации, членом которой состоит риелтор, и место ее нахождения.

 

Возместить ущерб клиенту

Больше всего споров вокруг второй главы проекта закона, которая посвящена условиям осуществления риелторской деятельности.

По мнению авторов, риелтор обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций.

Зафиксирована и его ответственность. Он отвечает перед клиентом за причинение ущерба своими действиями (или бездействием) в результате допущенных нарушений федеральных законов, национальных стандартов и правил риелторской деятельности.

Предел ответственности риелтора перед клиентом ограничен размером вознаграждения по договору оказания услуг, если иное не установлено решением суда.

Еще несколько глав посвящены стандартам риелторской деятельности, обучению специалистов, проведению аттестации.

Одна из главных идей закона, которую обосновывает ряд статей: риелторы обязаны быть членами саморегулируемых организаций (СРО). До вступления в СРО человек не имеет права профессионально заниматься оказанием риелторских услуг. Кроме того, риелтор должен платить взносы в СРО, а она имеет право наказать своего члена.

Профессиональная ответственность риелтора должна быть обязательно застрахована. То есть, если вдруг риелтор ошибся и причинил тем самым ущерб клиенту, страховая компания ущерб возместит.

С точки зрения человека, который, меняя одну квартиру на другую, вынужден обращаться к посредникам, в проекте закона немало плюсов. Основной состоит в том, что наконец-то прописано: риелтор за свои действия (или бездействие) должен отвечать суммой вознаграждения. Ведь сейчас по договорам об оказании риелторских услуг получается, что должны только клиенты, а риелторы ни за что не отвечают.

 

Избавиться от сырости

Все вышеизложенное было, как говорится, за здравие, теперь за упокой. Вот мнения людей с одного из интернет-форумов.

«Закон нужен, но что произойдет после его принятия? Повышение цен на услуги? Разве должны волновать покупателя или продавца расходы на страховку и взносы в СРО?»

«Государство банально хочет денег, но, вынуждая частных агентов легализоваться, получит прямо противоположный эффект. Они лягут на дно и будут работать по рекомендации знакомых за приемлемое для своих клиентов вознаграждение».

«Проект закона – очередная попытка монополизировать рынок, а в дальнейшем поднять стоимость риелторских услуг. Ведь сотрудников крупных компаний нужно кормить, желательно – деньгами клиентов. Соответственно надо создать условия, когда можно брать не меньше трех-пяти процентов от рыночной стоимости жилья. А тех, кто берут меньше, просто демпинговать по ценам...»

«Вряд ли есть необходимость в таком законе. Речь идет об обычной услуге, оказание которой регулируется ГК и Законом о правах потребителя. Зачем нужна очередная кампания борьбы за чистоту рядов?»

А вот что пишет риелтор, работающий как индивидуальный предприниматель:

«Мне вообще не нужен ни этот закон, ни саморегулируемая организация По закону получается, что мои расходы существенно увеличиваются. Для осуществления профессиональной деятельности я должен буду платить взносы в СРО, а еще и за страховку. В таком случае мне проще будет работать по рекомендации и не вступать ни в какие СРО. Хорошо и мне, и моим клиентам. Для них – такая же качественная, как в агентстве, услуга, но дешевле. Кстати, вряд ли рекламные издания будут проверять мою принадлежность к СРО, так как их цель – получить деньги за рекламу объектов. И еще. Закон требует, чтобы у меня было какое-то нежилое помещение, то есть офис. Но ведь индивидуальных предпринимателей регистрируют по месту постоянной регистрации – в жилом. Получается, что вытеснить с рынка таких, как я, нельзя, но заставить «затениться» можно. Нужно ли это государству, если сейчас я как ИП исправно плачу налоги? Но платить больше – возможностей нет».

Еще мнение: «Жаль, что в законопроекте нет ни слова о ценах на услуги. Известен опыт западных стран, где законодательная «вилка» облегчила жизнь и риелторов, и их клиентов, сняв все ценовые вопросы как с одной, так и с другой стороны. Определив возможный размер комиссионных, закон помог бы и риелторам, и облегчил жизнь налоговикам. Да и продавцы, покупатели квартир знали бы, что ниже определенной суммы за услуги платить опасно, а выше – закон не позволяет».

Вывод общественности: закон нужен, но проект сырой. Предложенный законопроект – первый в одной из последних сфер, до сих пор не регулируемой законодательно.