Этапы сделки. Договор с агентством недвижимости

Даже в заслуживающей доверия компании договор нужно читать внимательно. Если он ясный и понятный, хорошо. Если пестрит сложными терминами и неясными формулировками, написанными мелким шрифтом, лучше проявить осторожность.

 

Типовой эклюзив

Обычно агентства имеют уже готовые бланки договоров, и клиентам предлагается просто заполнить их. К идее что-то подправить в договоре относятся, как правило, настороженно. Определенная логика в этом есть: «рыба» договора составлялась опытными юристами, которые продумали все варианты, проверили на соответствие действующему законодательству. Бесконтрольно поменяв что-то в тексте, можно все порушить. Беда в том, что типового общероссийского договора нет, зато есть вероятность, что конкретно ваш эксклюзив составлен в пользу агентства.

Поскольку договор будет определять права и обязанности сторон в процессе покупки (продажи) жилья, посмотрим, что должно быть в таком договоре, на что обратить внимание.

 

Кто подписывает

В «Шапке» договора обязательно должно быть прописано, кто и на каких условиях его подписывает. Помимо Ф.И.О. представителя организации должны быть указаны его паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты доверенности, сведения о юридическом лице (ИНН, адрес и т. д.).

Поскольку агентство является юридическим лицом, то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени фирмы может только его руководитель (генеральный директор, директор или другой представитель организации). Любое иное лицо, в том числе заместитель руководителя, вправе заключать договоры только на основании доверенности.

Юрист Михаил Барсуков советует перед подписанием убедиться, что у конкретного лица есть на данный момент полномочия на подписание договора.. Причем в доверенности должна присутствовать подпись руководителя и печать фирмы, указан срок, на который она выдана, и объем полномочий данного лица.

Важно! Если договор подписан лицом, не имеющим соответствующих полномочий, его могут признать недействительным.

 

Кто исполняет

Если иное не предусмотрено договором, исполнитель (лицо, подписавшее договор) обязан оказать услуги лично. Вы должны знать о том, кто конкретно будет оказывать услугу, поскольку предстоит нотариально оформлять доверенность на исполнителя (риэлтора).

 

Предмет договора

Здесь должна быть четко и однозначно изложена формулировка предмета сделки, т.е. общие обязанности риэлтора и клиента (заказчика), то есть, перечислены основные действия, которые обязан произвести агент или агентство, и прописано, что клиент должен оплатить данные услуги.

От полноты и правильности изложения содержания данного раздела зависят ваши дальнейшие возможности по защите своих прав, в том числе в судебном порядке. Если вы желаете приобрести двухкомнатную квартиру улучшенной планировки на 3-м этаже в Ленинском районе города в пяти минутах ходьбы от метро, это обязательно должно быть отражено в договоре. В противном случае любое жилое помещение, которое предложит агент, будет считаться надлежащим исполнением договора на оказание риэлторских услуг.

 

Стоимость договора и порядок оплаты

В каждой риэлторской фирме действуют свои правила (размер и порядок) оплаты. Стоимость услуг агентства недвижимости устанавливается либо в виде процента от стоимости недвижимого имущества (стоимости сделки), либо в твердой фиксированной сумме.

Как правило, договором предусматривается предоплата за оказываемые услуги. Данная предоплата может быть закреплена как в виде аванса, так и в виде задатка.

Важно! В случае невозможности исполнения, возникшей по вине клиента (заказчика), услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, клиент (заказчик) возмещает исполнителю (риэлтору) фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

 

Обязанности клиента

Как правило, в обязанности клиента включаются предоставление документов для совершения сделки, оплата предоставляемых услуг и участие в отдельных юридически значимых действиях (таких как нотариальное оформление доверенности, участие в показах, присутствие в регистрирующих органах и т.д.). Если опасаетесь за сохранность документов, передавайте агентству их заверенные копии. Если необходимо предоставить оригиналы, требуйте расписку и настаивайте, чтобы агентство несло за утерю документов ответственность хотя бы в виде штрафа.

Кроме того, покупатель обязан в согласованное время прибыть на показ (продавец - представить объект для показа), заполнить соответствующий акт в установленной форме с внесением своих замечаний по данному показу. Если замечания не будут занесены в акт или в другой документ, оформляемый по результатам показа, это лишает клиента письменного доказательства в возможном споре о соответствии показанного объекта заявленным им требованиям.

Очень часто договор на оказание риэлторских услуг содержит условия, согласно которым клиент не имеет права обратиться в другую фирму за оказанием аналогичной услуги. Более того, в некоторых случаях клиент будет обязан возместить риэлторской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем.

 

Обязанности исполнителя

Обратите особое внимание на то, чтобы его действия были четко прописаны, а не сформулированы в общем виде.

Для вас важно, чтобы в обязанностях риэлтора были сформулированы конкретные действия по проверке «юридической чистоты» сделки (квартиры), а именно:

1. Не наложен ли арест на объект? Существуют ли обременения, ограничения прав в отношении данного жилого помещения?

2. Имеет ли продавец квартиры право на совершение данной сделки?

3. Есть ли другие права третьих лиц в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умышленно умалчивает?

4. Не проводились ли в жилом помещении несогласованные переустройство и перепланировка?

 

Ответственность сторон

Здесь обычно прописывается ответственность клиента за внесение денежных средств – аванса и окончательной оплаты – в виде штрафных санкций, а ответственность риэлтора формулируется в виде общей фразы – «в соответствии с действующим законодательством». Такая формулировка не дает клиенту четкого представления об ответственности агентства. Елена Никоненкова, заместитель директора юридической фирмы «Прецедент», рекомендует всегда прописывать в договоре ответственность риэлтора (агентства) за «срыв» сделки из-за неправильно оформленных документов и/или за последующие претензии третьих лиц по поводу этой сделки к клиенту.

По статье 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В договоре можно закрепить как одну из мер, так и их совокупность.

 

Срок действия и порядок расторжения договора

Ни в коем случае не подписывайте договор, в котором говорится, что он действует, пока стороны не выполнят своих обязательств, а за досрочное расторжение договора предусмотрены штрафные санкции. Иначе при покупке получается, что вы не сможете разорвать своих отношений с агентством, пока вариант не найдется. А на это может уйти не один месяц. Да и при продаже подобная формулировка свяжет вас по рукам.

Лучше всего, если договор заключается на 1 или 2 месяца. Если в течение этого срока вы не получите своего результата, у вас должна быть возможность расторгнуть договор без денежных последствий для вас. Как правило, в договорах оговаривают порядок одностороннего расторжения договора по инициативе одной из сторон. Если такая процедура не оговорена, то руководствуясь ГК РФ, заказчик вправе на любой стадии исполнения услуги отказаться от договора, оплатив исполнителю его расходы. Размер расходов определяется, исходя из объемов оказанной услуги. Штрафные санкции законом в данном случае не предусмотрены.

Желательно, чтобы в договоре также были прописаны действия сторон в случае истечения срока действия договора (возвращение аванса, порядок возвращения сданных документов).

 

Нюансы

В солидном агентстве вся информация о договоре размещена на стендах, чтобы любой желающий мог с ней ознакомиться, его сотрудники готовы ответить на любой вопрос клиента.

Прежде чем подписывать договор, клиенту желательно проконсультироваться у независимого юриста, специализирующегося по недвижимости.

Если агентство отказывается давать чистый бланк договора клиенту, аргументируя это тем, что его содержание – коммерческая тайна, Елена Никоненкова советует с таким «скрытным» агентством не сотрудничать. При подписании договора клиент вправе анализировать положения договора, и ограничить его во времени или в возможности проконсультироваться с юристом другая сторона не может.

Справка

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если за неисполнение договора ответственным будет Заказчик, то задаток остается у агента. Если за неисполнение договора ответственным будет агент, он обязан уплатить Заказчику двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Если деньги вносятся в качестве аванса, то при расторжении договора, независимо от того, по чьей инициативе происходит расторжение, эта сумма должна быть возвращена.