Срочно продать квартиру сейчас довольно просто. Многие компании, работающие на столичном рынке, готовы оказать такую услугу. Но условия сделки у агентств различаются - кто-то заявляет о готовности выкупить квартиру по цене, близкой к рыночной стоимости, а кто-то требует большую скидку. Как выбрать выгодный вариант?
Иногда в жизни возникают непредвиденные обстоятельства, когда квартиру нужно срочно продать. Как решить эту проблему, какие документы нужно собрать, на какие деньги можно рассчитывать, журналу www.metrinfo.ru рассказывают эксперты.
Палочка-выручалочка Для начала расскажем две реальные истории, о которых нам в свою очередь поведали риелторы. Семья москвичей владела в столице двумя квартирами, одна из которых сдавалась. Но дети часто болели, и врачи им порекомендовали больше времени проводить на море. Поэтому было решено купить апартаменты на Кипре (там уже жили родственники), продав одну из квартир. Родня подобрала москвичам интересный вариант – апартаменты с двумя спальнями, которые прежние хозяева – англичане -продавали практически в два раза дешевле рыночной цены. Но деньги нужно было внести в течение месяца. Глава семьи принял решение срочно продать меньшую квартиру, чтобы не упустить выгодный вариант. Сделка прошла в прошлом году и заняла чуть больше недели. На срочной продаже своей квартиры москвичи потеряли около 20% от ее цены, но приобрели кипрскую недвижимость в два раза дешевле.
У героя следующей истории ситуация другая. Как рассказали в компании «Инком-Недвижимость», их клиент владел небольшим швейным предприятием. В один прекрасный день у него появилась возможность купить большую партию отличной ткани по бросовой цене. Однако необходимой суммы наличными у предпринимателя не было. Продажа автомобиля тоже не помогла бы решению вопроса. И тогда бизнесмен решил идти ва-банк: он срочно продал свою квартиру и успел закупить эту партию товара. В конечном итоге решение оказалось абсолютно верным, поскольку предпринимателю удалось вывести бизнес на качественно новый уровень. Уже через полтора года этот человек покупал квартиру в пределах Бульварного кольца площадью в три раза больше той самой проданной квартиры.
Актуальность сделки По наблюдениям Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», срочный выкуп актуален в том случае, если человеку срочно нужны деньги или он очень ограничен во времени проведения сделки, например срок его пребывания в России составляет несколько дней, и т.д. Хотя Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость», отметил, что еще два года назад услуга пользовалась довольно высоким спросом и среди продавцов, и среди агентств недвижимости, а сейчас популярность срочного выкупа снизилась. Эксперт объяснил это тем, что зачастую, выкупая квартиру, риелторскому агентству приходится брать заем у банка, а условия, на которых сегодня выдаются кредиты, весьма невыгодные - за год теряется порядка 24% стоимости объекта.
Услуга срочного выкупа используется и в том случае, когда взамен имеющегося жилья покупается новостройка (TRAID-IN). Как рассказала Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», в компании услуга была внедрена около года назад для покупки квартир в микрорайоне «Царицыно». За недолгий срок опция успела себя хорошо зарекомендовать у покупателей, количество обращений растет устойчивыми темпами – в месяц на 10%. «Компания «НДВ-Недвижимость» предлагает собственникам до 95% от рыночной стоимости жилья», - говорит эксперт.
Профи в срочности Как правило, услуга по срочному выкупу есть у крупных агентств недвижимости. Как считает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж») у больших компаний имеются явные преимущества. В большие агентства обращается множество людей, и есть вполне реальная возможность найти среди них покупателя. Дисконт в этом случае будет не столь большим. «А если есть возможность чуть увеличить срок реализации квартиры, то покупатель будет найден непременно», - заверяет эксперт.
Большинство агентств берутся за сделки, если квартира расположена или только в столице, или в ближнем Подмосковье. Как подтвердила Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), на данный момент возможность выкупа в компании распространяется на квартиры, расположенные исключительно в столичном мегаполисе.
В Москве также много небольших риелторских компаний, которые готовы на выгодных для себя условиях оказать услугу по срочному выкупу, но опыт их деятельности не всегда успешный. Как отметил Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», с нуля сложно начать работать в этом бизнесе и «главная трудность в том, что емкость рынка невелика: если нет опыта работы в этой сфере и ноу-хау, то издержки перекроют возможные доходы».
Потери и приобретения Разумеется, прежде чем решаться на сделку, продавец квартиры должен уяснить, что за свою недвижимость он получит существенно меньше ее рыночной стоимости. Как подчеркнул Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»,выкупать квартиру по цене, не дающей покупателю возможности в дальнейшем заработать на перепродаже, просто никто не станет.
Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж») добавляет, что срочные квартиры продаются с дисконтом: как правило, на 10-15% ниже рыночной стоимости. Скидка может быть и еще больше, в зависимости от ликвидности квартиры. Как уточнил Сергей Лядов («Сити-XXI век»), в момент роста рынка дисконт может быть чуть меньше, а в период стабилизации обычно увеличивается. «Если компания идет на заключение сделки, значит, она уверена, что вне зависимости от того, есть сейчас покупатель на квартиру или нет, она в любом случае будет продана», - отмечает эксперт.
В базе предложений «CENTURY 21 ЗАПАД» представлены заманчивые предложения срочного выкупа. Одно из них – трехкомнатная квартира общей площадью 92 кв.м в Покровском-Стрешневе. Дом 2004 года постройки, сама квартира с дизайнерским ремонтом, полностью оборудована бытовой техникой и мебелью, стеклопакеты в деревянных рамах, подоконники из мрамора, в квартире два санузла с джакузи и сауной, гардеробная, коридор с окном, видеодомофон. Чистый подъезд, охрана, на площадке две квартиры. Квартира продается всего за 13,5 млн рублей, что по рыночной стоимости равно цене двухкомнатной квартиры площадью около 60 кв.м в доме с аналогичными характеристиками.
Также по срочному выкупу предлагаются инвестиционные квартиры, расположенные в ЖК «Авеню77» (микрорайон Северное Чертаново, 1 к1). Это новый охраняемый многофункциональный комплекс бизнес-класса, в состав которого входит торгово-развлекательный комплекс с кинозалами, торговыми галереями, супермаркетом и службами быта, спортивным центром с бассейном, центром красоты и здоровья. Проектом предусмотрена детская площадка и прогулочная зеленая зона, двухуровневый подземный паркинг. Срочно продаются две квартиры, одна из которых трехкомнатная общей площадью 80 кв.м на 39 этаже за 12,5 млн руб. Вторая большей площади – 102 кв.м, но по проекту двухкомнатная. Она расположена на 6 этаже 39-этажного корпуса. Квартиру готовы уступить за 10,3 млн руб. Дом построен, выдаются ключи.
Юридические формальности «Сделки по срочному выкупу квартир принципиально ничем не отличаются от обычных сделок купли-продажи, просто совершаются в очень сжатые сроки», говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»), как правило, за три-четыре дня. Александр Пахомов, представитель компании АН «Капитал-Недвижимость» называет более широкие рамки:от двух до десяти дней.
Если продавец собирается обратиться в агентство недвижимости ради срочной продажи, ему нужно предоставить обычный набор документов: паспорт, свидетельство, подтверждающее право собственности, и нотариально заверенное согласие второго супруга (если такой имеется) на продажу, поэтажный план и экспликацию квартиры, оформленные в БТИ, выписка из домовой книги, квитанции, подтверждающие отсутствие задолженностей за пользование услугами ЖКХ.
Есть компании, которые возьмут на себя сбор всех необходимых документов, включая проверку юридической чистоты квартиры, но услуга тоже будет оплачиваться по срочному тарифу. Кстати, проверка юридической чистоты квартиры в срочных сделках имеет огромное значение, поскольку компания, выкупая квартиру на себя, в будущем не хочет быть втянутой в какие-то имущественные разбирательства.
Сделка поэтапно Если же разбить сделку срочного выкупа на этапы, то она выглядит примерно так. 1. Клиент обращается в компанию и делает заявку на срочный выкуп. 2. Если вариант интересен риелторам, они направляют на объект оценщика, который бесплатно оценивает жилье и объявляет его окончательную стоимость. 3. Оговоренная сумма закладывается в депозитную ячейку банка, если не предусмотрены другие способы расчета. 4. Следующий этап - подписание договора купли-продажи квартиры и его регистрация. 5. На завершающем этапе – стороны получают зарегистрированный договор купли-продажи и получение клиентом доступа в банковскую ячейку или получение денег другим оговоренным способом.
Существуют нюансы, связанные с технологией выплаты денег продавцу. «В рамках практики срочного выкупа продавец получает деньги двумя или тремя партиями», - отмечает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). Вначале клиенту выдают сумму задатка, которая невелика. Затем часть денег, как правило, не более 50% от выкупной цены квартиры, продавцу выплачивают при подписании договора купли-продажи. А все, что осталось, – после завершения процедуры государственной регистрации сделки.
Хотя, например, в компании «Русский кредит» сделку готовы провести за два дня, а аванс выдать в день обращения. Обязательное условие - для срочного выкупа подходят любые квартиры в Москве, а также загородная недвижимость в пределах 30 км от МКАД. Максимальная сумма выкупа - 80% от рыночной стоимости. А в агентстве «Диос» заявляют, что при наличии всех необходимых документов процедура срочного выкупа квартиры может быть завершена в течение одного рабочего дня.
Альтернатива срочному выкупу Что же касается перспективы, то, по мнению Сергея Лядова («Сити-XXI век»), срочный выкуп квартир будет существовать и дальше. Однако по мере развития рыночных отношений в стране все большее распространение будут получать банковские продукты, которые позволят людям быстро оформить кредит в момент сложной жизненной ситуации и не прибегать к такой крайней мере, как продажа квартиры.
