Как из «однушки» сделать «двушку». А готовую «двушку» превратить в «трешку», но на этапе котлована
На первичном рынке жилья эконом-класса Подмосковья, появились новые инвестиционные покупатели. В структуре инвестиционных сделок, доля которых достигает 25%, около 10% заключаются с целью увеличить метраж жилья.
Давно известно, что недвижимость не теряет позиций как инвестиционный инструмент. Однако в последнее время становится все более явным тренд разделения инвестиционных покупателей. Спрос на жилье высок как со стороны покупателей «для себя» с целью проживания, так и со стороны тех, кто недвижимостью обеспечивает сохранность денежных средств, или получает прибыль от перепродажи. Так называемые инвестиционные покупатели в большей степени активны на рынке массового жилья.
Сейчас же, по данным группы компаний «МИЦ», на первичном рынке жилой недвижимости эконом-класса появляются новые частные инвесторы. Итак, покупателей, совершающих инвестиционные сделки, условно можно разделить на две категории:
- Инвесторы-финансисты, которые приобретают недвижимость с целью перепродажи и получения конечной прибыли в денежном эквиваленте;
- Инвесторы-перфекционисты, поэтапно осуществляющие цепочку сделок, конечной целью которых является улучшение собственных жилищных условий.
Инвестируя в недвижимость на этапе строительства можно получить прибыль размером до 60% на момент готовности жилого дома. Денег, вырученных от продажи готовой однокомнатной квартиры, оказывается достаточно для покупки двухкомнатной квартиры на этапе котлована. В то же время рыночная стоимость готовой двухкомнатной квартиры покрывает стоимость трехкомнатной квартиры в доме на старте строительства. Необходимо отметить, что сделки такого рода заключаются без привлечения ипотечных кредитов.
«Подобный способ увеличения площади квартиры является одним из наименее капиталоемких, однако достаточно длительным по времени, - рассказывает директор по связям с общественностью ГК "МИЦ" Ольга Новицкая. - Подходит он тем покупателям, у которых вопрос с жильем не стоит очень остро и есть время ждать. Более того, следует отметить, что продажу предыдущей квартиры и покупку следующей выгоднее совершать почти одновременно, так как теоретически существует риск резкого изменения стоимости недвижимости (вспомним аномальный рост цен в 2006 г.) или других форс-мажорных ситуаций».
По данным ГК «МИЦ», доля инвестиционных сделок в Подмосковье, целью которых является улучшение жилищных условий, составляет около 10 %. Как правило, инвесторы предпочитают взаимодействовать с проверенными застройщиками, которым они привыкли доверять. Продавая квартиру в одном объекте застройщика, для дальнейшего инвестирования, они выбирают новый жилой комплекс той же компании на ранней стадии строительства.
На примере ЖК «Коммунарка», строительство которого осуществляет ГК «МИЦ», можно проследить историю таких сделок и порядок ценообразования. В качестве примера можно привести однокомнатную квартиру во II-й очереди жилого комплекса, строительство которого началось в октябре 2008 года. Стоимость однокомнатной квартиры площадью 42 кв.м. на тот момент составляла 2 млн рублей. Срок сдачи дома пришелся на июнь 2011 года, к этому времени произошло значительное удорожание, а цена этой квартиры увеличилась на 110 % и составила 4,2 млн рублей. На деньги, вырученные от продажи однокомнатной квартиры, можно было купить уже двухкомнатную квартиру в другом доме на начальном этапе строительства. В августе 2011 года был дан старт строительства VII -й очереди ЖК «Коммунарка», стоимость двухкомнатной квартиры площадью 64 кв.м. на начальном этапе составляла 4,15 млн рублей. Уже сегодня цена такой квартиры увеличилась на 54 % и составила 6,4 млн. Срок сдачи дома в эксплуатацию запланирован на третий квартал 2013 года. Продав такую квартиру сегодня можно подобрать уже трехкомнатную квартиру в доме на этапе котлована. Например, в IX-й улучшенной очереди ЖК «Коммунарка» трехкомнатная квартира площадью 90 кв.м. сейчас стоит 6,6 млн рублей. Дом будет готов во втором квартале 2015 года. Таким образом, за 7 лет, начиная с покупки однокомнатной квартиры можно, не вкладывая дополнительных средств, дойти до приобретения трехкомнатной квартиры.
Такая схема является доступной и наименее затратной. Покупая трехкомнатную квартиру с привлечением ипотечного кредита, клиент существенно переплачивает и на долгие 15-20 лет берет на себя серьезные финансовые обязательства. При стоимости трехкомнатной квартиры 6,6 млн рублей и сроке кредитования 15 лет, заемщику придется внести первоначальный взнос в размере 660 000 рублей. Таким образом, сумма кредита составит 5 950 000 рублей. При процентной ставке 11,5 % размер ежемесячных выплат будет 69 802 рубля. При этом банк одобрит получение кредита при условии, если официальная заработная плата заемщика составляет 135 000 рублей в месяц. И самое главное, при таких условиях кредитования и при отсутствии досрочного погашения кредита, сумма переплаты за квартиру составит 6 486 431 рубль.
Фото: novostivl.ru
