Перепланировки квартир: за что закон призовет к ответу
Вместо кухонной двери многие предпочитают делать арку. Если она выходит в коридор – на здоровье, нет проблем. А если в комнату? Мало кому даже в голову придет, что возведение арки превратит комнату в нежилое помещение, если в кухне установлена газовая плита. При всей безопасности современной техники исключить на 100 % случаи утечки газа нельзя. Потому-то и требуется в кухонном проеме наличие плотной перегородки, т.е. двери.
С подобными случаями может столкнуться каждый, кто хоть раз пытался создать в квартире удобное жилое пространство, которое было бы организовано максимально «под себя», чтобы полочки висели на нужной высоте, а чад из кухни не достигал спальни. Многое нетрудно сделать, зная правила игры (см. статью «Перепланировки квартир: что разрешает закон»). Но не зная требований закона: что можно делать в собственной квартире, а что нельзя, - владелец жилья рискует нарваться на неприятности, отнюдь не желая никому ничего плохого.
Жилое помещение должно быть пригодным для проживания
Например. Не допускается переустройство (перепланировка) помещений, при котором переустроенное (перепланированное) помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания, то есть при наличии выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ.
Только по приведенному примеру о двери в кухню за последние несколько лет накопилась весьма обширная судебная практика: это около 200 решений судов разных уровней по РФ и около 15 решений по Москве и области.
Эта тема, например, затрагивается в одном из определений Мособлсуда, в котором жительница обратилась к администрации с иском о сохранении перепланировки ее квартиры, в процессе которой она демонтировала перегородку между жилой комнатой и коридором, перенесла стену с дверным блоком между коридором и санузлом, демонтировала перегородку между лоджией и кухней с образованием общего жилого помещения. Кухня была перенесена в жилую комнату с подводкой труб водоснабжения и устройством шумогидроизоляции.
Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу о том, что заявительницей была нарушена целостность несущих конструкций дома, и отказал ей в требовании о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.
Не надо рубить сук, на котором сидишь
Запрещаются любые работы, ведущие к нарушению прочности, устойчивости несущих конструкций здания. Речь идет, например, о различных дополнительных проемах в стенах. Сам по себе проем в отдельно взятой квартире может и не влиять на безопасность здания. А если их много, скажем, в одной и той же стене на каждом этаже? Дом может рухнуть, сложившись как карточный домик.
К примеру, в целях безопасности по поручению правительства Москвы МНИИТЭПом разработаны 127 типовых проектов перепланировки, 72 из которых разрешают безопасно вмешиваться в несущие конструкции дома после получения техзаключения об их состоянии.
По данному направлению судебная практика не так обширна, как по предыдущему, тем не менее в Москве и области насчитывается не менее пяти судебных решений, непосредственно затрагивающих данную проблематику.
Как пример можно привести определение Московского городского суда, в котором рассматривается следующий спор: некий Ш., являясь собственником квартиры, сделал в ней капитальную самовольную перепланировку с нарушением межкомнатных перегородок, со сносом и перемещением сантехнического оборудования и оконно-дверных блоков в комнатах, увеличил проем в стене между комнатами. Разрешая данный спор, суд исходил из того, что в соответствии с нормами технической эксплуатации жилищного фонда переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного в нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются, собственника обязали привести квартиру в первоначальное состояние.
Зимний сад на лоджии. Мечта, не правда ли?
Весьма популярным является превращение балконов или лоджий в эркеры или зимние сады с утеплением. Но далеко не во всех случаях подобная реконструкция возможна. Прежде чем браться за перепланировку, следует определить серию вашего дома и получить техзаключение от автора-проектировщика. Дело в том, что в результате подобной «реконструкции» увеличится отапливаемая площадь помещений, и специалисты обязаны проверить, не приведет ли обогрев лоджии к дефициту тепла у соседей.
За последние годы по такому составу нарушений накопилось более двух десятков решений по стране и не менее пяти судебных прецедентов по Москве и области. В качестве примера можно привести судебное дело Московского городского суда по коллективному иску жильцов дома к одному из собственников, которое в итоге было удовлетворено.
«Один из жильцов застеклил лоджию площадью 12 кв. м, сделал над ней широкий металлический навес, снес балконную дверь и переместил отопительные батареи внутрь. В зимний период года с лоджии постоянно падали ледяные сосульки на крышу подъезда, разрушая ее и создавая угрозу здоровью людей, входящих в подъезд».
Свет, тепло, пространство необходимы для жизни
Законодательство запрещает оставлять комнаты без естественного освещения или отопления, а также возводить межкомнатные перегородки так, чтобы жилые комнаты были площадью менее 9 кв. м. То есть оконный проем закрывать кирпичной или иной светонепроницаемой глухой кладкой категорически нельзя. Также существует регламент, по которому комната в квартире после перепланировки по разумным и санитарно-гигиеническим причинам не должна быть площадью менее 9 кв. м и шириной менее 2,25 кв. м.
Подобная проблематика в судебной практике освещена достаточно скупо, однако и по ней судебные прецеденты имеются.
По одному из дел администрация обратилась в суд с требованиями о признании незаконным оставления квартиры в перепланированном состоянии. В результате ремонтных работ в кухне было убрано электронагревательное и санитарно-техническое оборудование (электроплита, раковина), в жилой комнате установлено дополнительное санитарно-техническое и электронагревательное оборудование, в результате переустройства жилая комната стала кухней, а кухня - жилой комнатой; жилая площадь квартиры уменьшилась на 7 кв. м, а в одной из комнат был заложен кирпичной кладкой стекольный проем. Суд встал на сторону администрации и удовлетворил ее требования.
Как накажут нарушителя
Согласно Кодексу РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ), штраф за самовольную перепланировку составляет 2500 руб., однако штрафом отделаться можно далеко не всегда. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 29 ЖК РФ) хозяин квартиры обязан легализовать перепланировку, а если она выполнена с существенными нарушениями, то и вернуть квартиру в первоначальное состояние. При неподчинении суд вправе вынести решение о продаже квартиры с публичных торгов с компенсацией собственнику стоимости вырученных от продажи средств за вычетом расходов нового хозяина на восстановление квартиры.
Важно помнить, что ответственность за соответствие квартиры техническим и строительным нормам лежит непосредственно на собственнике. Поэтому если вы купили, получили в наследство или по иной сделке приобрели жилое помещение с незарегистрированным ремонтом, ответственность ляжет на ваши плечи как нового собственника. Поэтому, покупая жилье, обязательно следует сверять его фактические характеристики с данными БТИ, иначе судов не миновать.
Некоторые переделки в квартире можно сделать и самостоятельно. Но необходимо знать, на какие именно изменения требуются разрешения, как их получить, а после завершения ремонта – как правильно оформить итоговые документы. Подробнее об этом – в статье «Перепланировки квартир: что разрешает закон» на www.irn.ru.
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова.
Фото: dixiartstroy.ru
