Договор с агентством недвижимости
Самое важное изобретение в истории человечества – письменный договор. Он позволяет людям изложить на бумаге все причины, по которым они не доверяют друг другу. Неизвестный острослов
В прошлом номере мы рассказали об основных этапах сделки при покупке-продаже квартиры. И, если вы все же решились передоверить хлопоты агентству недвижимости, нужно будет подписать с ним договор.
Зачем?
Немецкая пословица утверждает: «Предварительная договоренность избавляет от попреков в дальнейшем». Действительно, стоит обо всем договориться до начала работы. Дина Мартынова, специалист по недвижимости АН «Вариант Плюс» помнит сделку, в которой ей попался очень дотошный клиент: во все вникал, задавал каверзные вопросы. «Ведь он чего добивался? - говорит Дина Васильевна. - Он хотел четкости в работе. Он сам заключает договоры, и поэтому очень внимательно к ним относится. Мы с ним разбирали каждый пункт, все отрегулировали вначале, и потом сделка прошла как по маслу. Вообще с грамотным и клиентами приятно работать, потому что от них многому можно научиться».
Некоторые клиенты пытаются «разбрасывать» квартиру по разным агентствам недвижимости, Риэлторы утверждают, что подобные «гонки» невыгодны в первую очередь самому клиенту. Он думает, что, устроив соревнование между риэлторами и обещав заплатить только тому, кто найдет покупателя, повысит их заинтересованность в результате и заставит работать активнее. «На самом деле, - объясняет менеджер АН «Модус» Елена Неборачко, - для того чтобы продать квартиру и получить комиссию, агенты начинают давить на продавца и вынуждать его снизить цену. А покупатели, естественно, откликнутся на предложение с самой низкой ценой». Поэтому уважающие себя специалисты от подобных предложений отказываются. И, если клиент проговорится, что заключил какой-то договор с другой фирмой, но там ему не нравится, как работают, просят сначала закончить отношения с прежним агентством. А потом - готовы оказать услугу строго по договору.
В большинстве случаев клиенту предложат заключить «эксклюзивный» договор. Он подразумевает, что агентство приобретает монопольные права на продажу данного объекта, а его владелец берет на себя обязательства не заключать соглашений с другими риэлторскими организациями и не пытаться продавать (покупать) жилье самостоятельно.
Опасно ли это?
В достойном агентстве недвижимости о своей репутации и, следовательно, о защите интересов клиента, заботятся. Поэтому договоры предлагают ясные и понятные любому человеку (даже без высшего юридического образования), условия договора выполняют четко, деньги за свои услуги берут только после выполнения всех обязанностей (после вселения в квартиру покупателя, после получения денег продавцом). А, на всякий случай, еще и страхуют профессиональную ответственность своих работников.
Тем не менее, поговорка «доверяй, но проверяй» свою актуальность за сотни лет не утратила. Поэтому еще до заключения договора об оказании риэлтерских услуг нужно выполнить несколько действий:
- ознакомиться с перечнем услуг и их стоимостью. Когда вы понимаете, что для вас сделают, и сколько это будет стоить, вам проще принять решение о том, станете ли вы клиентом именно этого агентства.
- внимательно прочитать договор. Важно понимать: во-первых, слово «договор» произошло от слова «договариваться», во-вторых, договариваться должны именно с вами. Ставя свою подпись в договоре, вы тем самым констатируете свое согласие с условиями договора. Именно поэтому, если вам что-то непонятно, либо какое-то условие не устраивает, договор подписывать не следует. Попросите проект договора и проконсультируйтесь с юристом. В том случае, если агентство не идет Вам навстречу: отказывается внести изменения в договор, либо отказывается предоставить вам договор для обсуждения его условий с юристом – стоит задуматься о поиске другого агентства.
Что должен содержать договор?
Образцы договоров разных агентств могут значительно отличаться, однако основные положения в них должны присутствовать:
В проекте Федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» (Статья 8. Обязательные требования к договору на оказание риэлторской услуги) указано, что договор на оказание риэлторской услуги является договором возмездного оказания услуг и заключается в простой письменной форме.
Договор на оказание услуги должен содержать следующие пункты:
- стороны договора;
- предмет договора;
- права и обязанности сторон;
- размер или порядок определения денежного вознаграждения риэлтора за оказание услуги;
- порядок оплаты вознаграждения; - срок действия договора; - условия его расторжения;
- ответственность сторон;
- порядок отчетности риэлтора перед потребителем о ходе оказания услуги;
- перечень переданных риэлтору документов на момент подписания договора;
- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности риэлтора в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- наименование саморегулируемой организации риэлторов, членом которой является риэлтор, и место нахождения этой организации;
- указание на стандарты риэлторской деятельности, которые будут применяться при оказании услуги;
- порядок разрешения споров;
- юридические адреса и реквизиты сторон.
Договор на оказание риэлторских услуг потребителю по продаже принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества должен содержать порядок определения продажной цены этого имущества, описание его характеристик и адресные данные, позволяющие однозначно его идентифицировать.
Договор на оказание риэлторских услуг потребителям в отношении какого-либо недвижимого имущества должен содержать точное указание на него, а также описание этого недвижимого имущества.
Подробно о том, как читать договор, на что обращать внимание, «Полезная площадь писала не раз (http://www.ppl.nnov.ru/content/634, http://www.ppl.nnov.ru/content/646). Однако на некоторые нюансы обратим внимание еще раз.
Шапка
В «шапке» договора обязательно должно быть прописано, кто и на каких условиях его подписывает. Помимо Ф.И.О. представителя организации должны быть указаны его паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты доверенности, сведения о юридическом лице (ИНН, адрес и т. д.).
Предмет договора
В договоре с риэлторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация. Указывать в договоре весь перечень услуг, которые агентство способно вам предоставить, может, и не имеет смысла (максимальный набор включает полное сопровождение сделки, начиная с анализа вашей ситуации и ваших пожеланий при начале работы и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачей квартиры от продавца покупателю, и может занимать страницы три). Однако сам объект продажи (покупки) и его основные параметры должны быть в данном разделе подробно описан. Если вы желаете приобрести двухкомнатную «хрущевку» в кирпичном доме в центре Сормова, это обязательно должно быть отражено в договоре. В противном случае любое жилое помещение, которое предложит риэлтор, будет считаться надлежащим исполнением договора. Важное замечание: в «предмете договора» обязательно должна присутствовать формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риэлторских, консультационных или информационных услуг». В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности, а не ее результат.
Порядок оплаты вознаграждения агентства
В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры. Есть агентства, которые скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг вычтут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риэлтору получить повышенное вознаграждение с обеих сторон. Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риэлторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые – за предложение и показ нескольких объектов.
Срок действия договора
В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.
Стоимость недвижимости
При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.
Ответственность агентства недвижимости
Она часто формулируется общим словами – «в соответствии с действующим законодательством», что не дает обычному человеку четкого представления об ответственности агентства.
Юристы рекомендуют детально прописывать в договоре ответственность риэлтора (агентства) за «срыв» сделки из-за неправильно оформленных документов и/или за последующие претензии третьих лиц по поводу этой сделки к клиенту. Она может выражаться в виде неустойки, залога, удержания имущества должника, банковской гарантии и других способов, предусмотренными законом или договором.
Ответственность клиента
Любой договор является двухсторонней сделкой. Поэтому каждая из сторон имеет свои права и обязанности по договору и должна их соблюдать. Пределы ответственности клиента могут быть указаны в договоре. Главное убедитесь, что ваша ответственность указана в разумных пределах за конкретные нарушения. В некоторых случаях в текст договора включают условия, по которым клиент будет обязан возместить риэлторской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем. В данном случае недобросовестного клиента обязуют выплатить то вознаграждение, которое он бы выплатил, если бы ему надлежаще оказали услугу.
Условия расторжения договора
В договоре с агентством должно быть четко описаны условия расторжения договора (допустим, впоследствии вы передумаете и решите продавать жилье самостоятельно).
Реквизиты сторон
В договоре должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и ваши паспортные данные (без этих данных договор недействителен).
Перечень переданных риэлтору документов на момент подписания договора
Если вы оставляете на ответственное хранение в агентстве документы, следует составить опись этих документов, а также конкретизировать ответственность агентства в случае повреждения или утраты документов.
При подготовке материала использован архив еженедельника «Полезная площадь»
Фото: rmnt.ru
