Ипотечную квартиру продать сложно, но можно

Ипотека остается одним из немногих способов решения жилищной проблемы.

Популярность этого банковского продукта продолжает набирать обороты, а объем выданных ипотечных кредитов в текущем году уже почти в два раза превысил показатели прошлого года за аналогичный период.

Средний срок ипотечного кредита сейчас составляет 15 лет. Это не малый срок, за это время многое может случиться. И, пожалуй, никто не может быть на сто процентов уверен, что сможет погасить кредит, сохранив за собой жильё.

Порой единственным выходом из трудной ситуации, когда нет возможности далее выплачивать кредит, является продажа ипотечной квартиры. Причин продать квартиру, находящуюся в залоге по ипотеке, может быть много. Однако сделать это не так просто.

С чего стоит начать? Во-первых, любые манипуляции с залоговым имуществом осуществляются с разрешения банка. Желательно, чтобы возможность продажи квартиры была прописана в кредитном договоре. Поскольку самым главным для банка является получение прибыли, как правило, банки не противятся таким сделкам и дают согласие.

Существует несколько способов продажи недвижимости с обременением. Самым легким из них является досрочное погашение кредита, снятие обременений и выставление объекта недвижимости на продажу. Сделать это можно, взяв потребительский кредит, если сумма задолженности не большая. Возможен и другой вариант, когда покупатель вносит аванс в счет стоимости квартиры (обычно в размере остатка долга банку) и тем самым погашает кредит, далее следует снятие обременений, регистрация договора купли-продажи и смена собственника. В этом случае, чтобы обезопасить покупателя, используются три банковских ячейки - в две из них закладываются денежные средства в размере полной стоимости квартиры (в одну ячейку сумму задолженности продавца перед банком, в другую - остаточную стоимость квартиры после всех выплат банку). Банк, в свою очередь, закладывает в третью ячейку письмо о снятии залога с имущества. При этом доступом ко всем трем ячейкам служит зарегистрированный договор купли-продажи.

Третий вариант продажи ипотечной квартиры представляет собой продажу ипотечного долга. В этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит. Происходит переоформление кредита, подписывается соглашение о переводе долга на покупателя, который приобретает право собственности на проданную жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком. Однако в этом случае квартира остается в залоге у банка.

Сделки по продаже заложенной по ипотеке недвижимости не носят массовый характер, их доля составляет около 2-3%. Однако это явление продиктовано жизнью, и от этого никуда не деться. Людям, собирающимся брать ипотечный кредит, стоит заранее задуматься о возможных последствиях, желательно, чтобы пункт, предусматривающий продажу квартиры, был прописан в кредитном договоре.

Шибецкий Константин // директор ипотечного отделения ГК «МИЦ»

Фото: danata.ru