Недвижимость «со странностями»

«Человек со странностями», – говорят о таких людях соседи по парадной. Под «странностями» могут пониматься и экзотические увлечения, и необычный образ жизни, и психическое заболевание. Для соседей особой разницы нет, но для потенциального покупателя жилья имеет огромное значение, является ли продавец дееспособным и не оспорит ли он впоследствии состоявшуюся сделку

С точки зрения юриста-практика, сделки по отчуждению недвижимости, в которых продавцом выступает гражданин, страдающий психическим заболеванием, несут в себе два вида риска.
Более подробно об этом рассказывает юрист ГК «Авентин» Зарина Маратовна Амерханова.

Риск покупателя

При приобретении квартиры необходимо помнить о том, что в соответствии со ст. 171 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной. То есть, если на момент совершения сделки продавец признан недееспособным, то такая сделка ничтожна в силу закона. Покупателю придется вернуть продавцу квартиру, а вот сможет ли недееспособное лицо вернуть денежные средства покупателю – это большой вопрос.

Бывает и так, что гражданин страдает психическим заболеванием, однако в судебном порядке недееспособным не признан, а только состоит на учете в ПНД, либо вовсе не наблюдается у врачей. Сделки с такой категорией лиц не являются безопасными, так как в соответствии со ст. 177 ГК РФ такая сделка является оспоримой и может быть признана судом недействительной.

Как обезопасить себя от приобретения квартиры «со странностями»? В первую очередь, постараться лично познакомиться с продавцом, побеседовать с ним, оценить самостоятельно степень его адекватности, а также то, входит ли продавец в «группу риска», в том числе по возрастным показателям. Во-вторых, имеет смысл потребовать от продавца предоставить справку из ПНД. Однако самым надежным методом остается все же прохождение продавцом специальной экспертной комиссии в ПНД в день накануне сделки либо непосредственно перед сделкой.

Риск продавца

В последнее время участились случаи обращения за юридической помощью граждан и их родственников, пострадавших при заключении сделок купли-продажи недвижимости. Как правило, в случае продажи квартиры, принадлежащей страдающему психическим заболеванием продавцу, его права нарушаются как в части выплаты ему адекватной компенсации за проданное жилье (цена квартиры может быть занижена в десятки раз), так и в части встречного приобретения нового жилья для продавца. И самим гражданам, страдающим разными типами психических расстройств, и их родственникам следует иметь в виду, что при совершении сделки по отчуждению жилья гражданином, который не способен понимать значение своих действий, риск оказаться и без жилья, и без денег очень велик.

Так, например, гражданка N, состоящая на учете в ПНД, в результате цепочки последовательных сделок была выселена из комнаты в благоустроенной квартире в Санкт-Петербурге в комнату в доме барачного типа в Ленинградской области. При этом в результате действий недобросовестных третьих лиц указанная гражданка в настоящее время не имеет права собственности на занимаемую ею комнату в доме барачного типа и, по сути, может оказаться на улице в любой момент. Теперь ей предстоит долгий судебный процесс по оспариванию заключенных сделок.

И покупателям, и продавцам недвижимости следует помнить, что риски, принимаемые на себя сторонами сделки по отчуждению/приобретению недвижимости, достаточно велики. Поэтому при совершении подобной сделки и той, и другой стороне имеет смысл проконсультироваться у грамотного специалиста, который подскажет, как избежать подводных камней, а в случае, если сделка противоречит законодательству РФ, просто отсоветует ее совершать и разъяснит все возможные неблагоприятные последствия.

ГК «АВЕНТИН»

Фото: brunce.3dn.ru